楼市寒冬中，我却在上海徐汇区的一个高端楼盘售楼处看到，有人提着整箱现金排队购买千万级豪宅。
但是二手房市场更加惨烈，就连深圳这个一线城市也撑不住了。
根据中指研究院数据显示：深圳8月二手房新增挂牌量同比暴涨94%，是一线城市里增速最高的；上海也没闲着，新增1.55万套，同比涨51%。
01市场分化：高端住宅“越涨越买”
当大多数媒体都在渲染楼市悲观情绪时，我通过梳理数据发现了一个被忽视的真相：一线城市楼市正经历一场前所未有的分化。
2025年一季度，上海600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段的二手房成交实现了同环比齐增。
与此形成鲜明对比的是，同一时期百城二手房找房热度指数为62.6，同比下跌10.6%。
展开剩余77%更令人惊讶的是，上海徐汇区的尚汇豪庭项目，2025年一季度成交套数较2024年四季度增长36%，成交均价却环比上涨了2%。
在整体市场下行的情况下，核心城市的高端住宅居然呈现“越涨越买”的态势。
02心理转变：从投资思维到品质追求
为什么会出现这种分化？我通过与数十位置业者的交流发现，购房者的心理发生了根本性转变。
过去，人们买房首先考虑的是“能涨多少”，现在更多人关注的是“能住多好”。这种心态转变直接影响了他们的选择。
一位刚从外环“老破小”搬到内环高端楼盘的客户告诉我：“既然总价差不多，为什么不住好一点？”，他卖掉了两套郊区小户型，换了一套市中心的大平层。
2025年1季度，京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增。与高总价段成交占比持增的结论趋同。
改善型和豪宅需求正在逆势崛起。
核心区域的优质房产不仅抗跌，甚至还在增值。上海徐汇区、普陀区、长宁区，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区——这些城市核心区的成交占比在持续上升。
03三类“香饽饽”：逆势受宠的房产特质
那么在当前市场环境下，究竟哪三类房子成为“香饽饽”？
第一类，核心区域的高品质豪宅。
以上海为例，2025年6月，1000万元以上豪宅挂牌套数占比出现了回升。这表明高端市场需求依然坚挺。
第二类，城市核心区的“中年豪宅”。
指的是2014-2019年间销售交付的楼盘，它们处于70/90政策与限价政策之间的黄金时期。这些楼盘不仅得房率高，而且当年用料扎实，自住氛围好。
第三类，具有不可替代性的低总价老房。
这类房子必须满足三个条件：地段具有不可替代性、价格已跌至底部、面积小总价低。例如西湖边的一些老房子，由于稀缺性始终保持着一定的需求基数。
04数据背后：楼市正在重构价值体系
我从最新数据中发现，这种分化趋势正在加剧。
2025年6月，北京600万元以上各总价段挂牌套数占比均呈现稳中有增态势。600-800万元总价段挂牌占比由上月的10.40%增至11.27%。
与此同时，上海和深圳呈现出典型的“K型分化”——中端房源（300-1000万元）挂牌占比下降，而低总价（100-300万元）和高总价（1000万元以上）房源挂牌占比双双回升。
这种分化背后，其实是楼市价值体系的重构。购房者正在用脚投票，重新定义什么是“好房子”。
过去是“有房就行”，后来是“有房就行涨”，现在是“好房才值得”。所谓“好房”，必须具备稀缺地段、优质产品、完善配套等不可复制的特质。
05趋势展望：楼市未来走向何方？
面对当前的市场分化，我认为未来一线城市楼市将呈现三大趋势：
高端市场供需两旺。随着改善需求持续释放，核心地段的高品质住宅仍将保持热度。2025年3月，百城二手房找房热度指数同比下跌10.6%，但高端房源却逆势上涨。
刚需市场压力加大。2025年6月，杭州100-300万元总价段房源占比近半数，90平方米以内小户型占比持续攀升。这类房源若无价格优势，交易周期可能进一步拉长。
区域分化加剧。城市核心区与远郊区的差距将越拉越大。数据显示，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区等核心区域成交占比持续上升，而城市外围区域成交占比低且环比持降。
走在上海陆家嘴的街头，我看着两旁的高端住宅楼，依稀能辨认出哪些楼盘亮灯率更高。那些占据稀缺资源、提供高品质生活的房产，依然有人愿意排队购买。
而远郊的那些“老破小”，房东们却不得不一次次降价，只为在日益冷清的市场中吸引寥寥几位看房客。
一线城市并未完全“跌落神坛”，它们正在一场价值重构中，寻找新的平衡点。
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